1樓：柳暗花明我
即使是在已實行全面預算管理的房地產企業，預算管理也多是鬆散的，尚未發揮出其應有的作用。本文在提出房地產企業實施全面預算管理面臨諸多難點的同時，也提出了建立企業全面預算管理的基本思路。
隨著國內經濟的持續增長及國家相關政策支援，近幾年房地產行業出現了高速的發展與增長，同時，房地產企業之間競爭不斷加強，房地產行業市場化、客戶化導向不斷增強，無論是企業內部資源或外部因素，均要求房地產企業特別是大中型房地產開發商應對其自身經營實行全面的預算管理。
何為全面預算管理呢？全面預算管理是指以目標利潤為導向，將企業的所有經營活動都納入預算管理, 即對企業全體人員、全部業務、全部過程實施預算控制和管理。實施全面預算管理，能有效地建立起管理控制體系, 建立起對成本中心、利潤中心和投資中心的績效考核體系，使整個企業的經營管理活動沿著預算管理軌道科學、合理地進行, 為企業的發展提供保證。
企業實施全面預算管理，可能會遇到以下幾類難題：
1.房地產專案缺乏一套完整的全面預算標準作指導。由於房地產行業是近些年才迅速發展起來的行業，尚未形成自身所開發的各種產品型別的企業標準和國家預算定額，如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等,因而實際做起預算來難免憑經驗估算, 帶有一定的隨意性, 與實際情況偏離較大。
2.與企業戰略目標聯絡不夠, 重年度預算, 輕專案開發預算。由於房地產行業缺乏規範的預算標準, 因而許多房地產企業還是套用工業企業傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產專案的年度預算, 並且通常是單項預算, 考慮專案的開發期不夠，結果是集團公司的戰略實施沒有具體的資料支援, 企業的預算與集團公司的戰略缺乏聯絡。
3.企業尚未建立系統、完善的預算管理組織體系和預算管理制度。目前，許多房地產企業及其專案實施單位的各種預算管理還是鬆散型的, 上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯絡和實質性的合作與交流。
究其原因, 這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關係, 以致於企業缺乏整體規劃, 無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督,預算管理的作用得不到充分發揮。
4.預算資料缺乏合理性, 實施效果不理想。預算達到什麼水平才是合理的呢？
這是困擾企業管理者的一道難題。現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度, 經常是沒有圖紙先行施工, “三邊”工程屢禁不止, 致使設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業預算的科學性不夠, 測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執**況差異較大, 導致預算失去了應有的指導意義。
5.預算執行過程中缺乏有效的控制與分析機制。預算資料**廣泛、資料量大, 但集團公司缺乏控制措施, 無法及時獲取各個企業預算執**況和各個企業對各個部門的預算執**況, 對預算執行難以進行有效的控制, 無法保證預算分析的及時性、全面性和深入性。
6.存在“編制預算純屬財務行為”的錯誤認識。毫無疑問,全面預算是財務收支預算的發展, 但不能據此就認為預算只是一種財務行為, 由財務部門負責預算的制定和控制就行了, 甚至把預算理解僅是財務部門控制資金支出的計劃和措施。
其實, 全面預算是企業全員的行為, 在房地產行業尤其如此, 它與全體員工、專案的工期管理、預決算管理等息息相關, 是所有相關管理的集中體現。
7.預算目標考核力度不夠。目前, 在已實行預算管理的房地產企業中, 較普遍地存在著考核不力的現象, 具體表現在考核部門職責不明確、考核內容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標準缺乏規範化, 致使預算考核不能保證企業預算管理體系的全面實施。
對此，筆者認為應該從以下幾個方面著手，建立企業的全面預算管理。
1.預算編制宜採用從房地產企業內部自上而下、自下而上、上下結合的編制方法，整個過程為：先由高層管理者提出企業總目標和部門分目標；各基層單位根據一級管理一級的原則據以制定本單位的預算方案，呈報分部門；分部門再根據各下屬單位的預算方案，制定本部門的預算草案，呈報預算委員會；最後，預算委員會審查各分部預算草案，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案；預算方案再反饋回各部門徵求意見。
經過自下而上、自上而下的多次反覆，形成最終預算，經企業最高決策層審批後，成為正式預算，逐級下達各部門執行。
2.完善房地產企業全面預算管理的制度建設。針對房地產企業預算管理中的難題, 應重點抓好預算管理制度建設。
制定全面預算管理制度, 主要包括: 明確責任中心的權責、界定預算目標、編制預算、彙總、複核與審批、預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核。依據預算管理的原則、方法、流程和程式編制企業的預算, 實施預算管理並依據預算對責任單位和個人進行考核等。
會計核算上根據企業集團管理模式和房地產行業特點，建立一套房地產專案開發成本、費用科目體系, 作為預算專案成本、費用依據, 指導專案的預算工作，並逐步形成房地產企業自身的成本、費用定額標準。
3.改進房地產企業的預算編制方法。傳統的預算側重的是短期效應，以年度作為預算週期。
對房地產專案來說，由於其開發的特殊性(即週期長達2-3年或以上, 不確定性因素多, 如設計變更、政策變化、進度延緩等),編制預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對專案綜合情況做出的反映。
(1)做好彙總分解工作。一是總體構成的分解。收入總體構成的分解, 須與開發的房地產產品型別、面積、擬銷售均價掛鉤, 然後分解、**出各房型的銷售總價。
開發成本總體構成的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本專案根據工程逐步分解, 然後一一對應到相關成本專案中, 最終**總成本。如在編制滾動預算時, 有已結算或新增加工程專案, 應及時補充、修訂成本預算依據。費用、稅金等按國家相關政策和集團公司財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然後測算費用、稅金總價。
二是構成專案按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結合專案開發週期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個專案。
(2)加強部門之間的合作。房地產專案預算涉及專案開發前期研發、營銷策劃、工程管理、等各個部門, 涉及專案開發經營活動的方方面面和各個環節, 因此, 房地產預算講究的是部門合作、共同努力, 而非財務或某個部門孤軍奮戰。應在預算管理委員會的組織下, 各相關部門人員共同研究專案目前的狀態和可能發生的情況, 分工編制預算, 具體是:
營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算。前期研發、工程、**等部門負責開發成本專案預算。人力成本、培訓費等由人力資源部負責預算。
財務部負責稅費及其他費用等預算, 並擔負最後的彙總、分析任務。
(3)掌握好編制週期。房地產行業開發週期長、不確定因素多, 要注意預算在執行過程中隨時出現的問題並及時加以解決。為緩解資金壓力, 保證各專案正常開展, 並保證後續專案開發的資金儲備, 預算編制工作一定要做深做細, 考慮周全。
在編制週期上應按年、季、月, 甚至按周安排資金預算的編制、調整、分析和監控, 保持資金鍊的正常執行。
(4)注重現金流量預算的管理。預算管理一頭連著市場,一頭連著企業內部, 而不同的市場環境和不同的企業規模與組織, 其預算管理的模式又是不同的。房地產行業是一個資金密集程度很高的行業, 資金緊張是整個行業的普遍現象,因此預算控制不僅是成本控制體系或多個專案的管理體系,而且是一個整合全部經營活動的完整管理體系, 其聚焦點在目標成本和現金流量的預算與管理上。
“巧婦難為無米之炊”，合理、有效地控制現金流量才能保證企業持續、穩定地發展。在方法上要求從粗到細, 步步為營, 具體是: 從巨集觀上做好專案投資進度計劃、專案進度計劃。
細化分解, 針對每一份合同單獨制定付款計劃, 並彙總制定出企業周、月、年度計劃。實行跟蹤管理，當有其他原因導致付款計劃變更時，及時調整預算並妥善處理有關事宜。
4.房地產企業在推行全面預算管理的時候必須切實抓好三個結合：
(1)要與實行現金收支兩條線管理相結合。預算控制以成本控制為基礎，現金流量控制為核心。只有通過控制現金流量才能確保收入專案資金的及時回籠及各項費用的合理支出；只有嚴格實行現金收支兩條線管理，充分發揮企業內部財務結算中心的功能，才能確保資金運用權力的高度集中，形成資金合力，降低財務風險，保證企業生產、建設、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。
(2)要同深化目標成本管理相結合。全面預算管理直接涉及到企業的中心目標
——利潤，因此，必須進一步深化目標成本管理，從實際情況出發，找準影響房地產企業經濟效益的關鍵問題，瞄準同行業的先進水平，制定降低成本、扭虧增效的規劃、目標和措施，積極依靠全員降成本和技術降成本，加強成本、費用指標的控制，以確保企業利潤目標的完成。
(3)要同提高預算的控制和約束力相結合。預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業預算，提高預算的控制力和約束力。
預算一經確定，在企業內部即具有“法律效力”，企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。企業的執行機構按照預算的具體要求，按“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，並建立每週資金排程會、每月預算執**況分析會等例會制度。按照預算方案跟蹤實施預算控制管理，重點圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴格執行預算政策，及時反映和監督預算執**況，適時實施必要的制約手段，把企業管理的方法策略全部融會貫通於執行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。
總之，房地產企業的全面預算管理是一個系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。房地產企業應該根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源，提高經濟效益的目的。最後，筆者想要強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅僅是基礎工作，關鍵是制度的執行，最主要的工作是權責利的統
一、約束機制和激勵機制的統一。
關鍵字： 流程 專案管理
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內容來自使用者 龍興天下 本章學習目標 1 掌握房地產專案定位的概念 2 掌握房地產專案定位的內容 3 掌握市場分析法 4 掌握專案swot方法的應用。本章教學內容 1 房地產專案定位的基礎 2 房地產專案定位的基本方法 1 房地產專案市場分析法 2 專案swot分析法 本章重點 1 房地產專案定位...
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