1樓：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產專案的收益率y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定資料，計算房地產評估總值=年租金純收益/(y-g)×(1-((1+g)/(1+y))n)
2樓：匿名使用者
運用收益法來評估房地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產專案的收益率y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定資料，計算房地產評估總值=年租金純收益/(y-g)×(1-((1+g)/(1+y))n)
房產評估的收益法都需要什麼？
3樓：
運用收益法來評估房地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產專案的收益率y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定資料，計算房地產評估總值=年租金純收益/(y-g)×(1-((1+g)/(1+y))n)。
房產評估的收益法都需要什麼？？、
房地產收益法評估！
4樓：
年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w淨收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10收益法公式帶進去
年限按土地剩餘使用年限
房產中的收益法公式
5樓：鄭浪啪
v=(a/r)*[1-1/(1+r)n]v，房地產**a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中v：房地產**。a：
房地產年淨收益。r：折現率。
n：剩餘收益年期。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價物件的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
6樓：姜心
v：房地產**
a：房地產年淨收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價物件的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估物件價值的評估思路。
擴充套件資料：
行業現狀
1、人才缺乏
缺少能夠熟練運用收益法的高素質人才是制約收益法應用的關鍵，現有評估人員基本都是通過考試從各行業中新近進入資產評估行業的，雖然這些人可能都是原來各個行業中的精英，對各自的行業比較精通或十分精通，但由於從事資產評估工作時間很短。
2、報告質量低
部分評估報告質量不高而受到社會的質疑，進一步影響了收益法的推廣應用評估報告質量不高主要表現在對企業、行業、政策及社會環境的影響缺乏分析、引數的確定依據不充分並嚴重脫離實際，最終使評估結果嚴重偏離客觀實際。
7樓：
v=(a/r)*[1-1/(1+r)n]v，房地產**a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
收益法是預計估價物件未來的正常淨收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點後再累加，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價物件的價值。
收益法適用於有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對於**機關、學校、公園等公用、公益性房地產的價值評估大多不適用。
8樓：
房地產收益法
v=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
v：房地產**
a：房地產年純收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
注意：（1+r)n是（1+r)的n次方，不是（1+r)乘n
9樓：
一、收益法中的必須死記的兩個公式：
1、f=p×(1+i)n
2、p=a/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)二、需要巧記的公式
等比現值公式
p=a/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]p=na/(1+i) [當i=s時]
評估住宅房地產能不能用收益法
10樓：御慕雁
在房地產估價論壇上看到這麼一個討論題目。
由於前期房地產市場投機炒作影響，自2023年到2023年，部分城市地區住房**漲了2倍，而租金並未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據收益法公式計算，收益**將明顯低於市場**，不到市場**的1/2。因此，不少估價師認為收益**缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告裡，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，採用市場比較法即可，不能採用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的**或價值都可以用三種方法準確求得，前提，獲得準確的引數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
目前採用收益法求得的**缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的引數值存在問題或者求解值的內涵並不一致導致。如果採用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益**應該比較接近市場**。注意，此時求的是**（price）
如果資本化率採用的是投資收益率概念，採用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高於購買**（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將**與價值在估價規範中沒有規範詞語的使用，造成諸多估價人員混餚這兩個概念，在報告中一會兒說**，一會兒又說價值，結果就是**或價值。
所以：1.只要引數選取得當，採用收益法能準確求得住宅房地產的**及價值；
2.如果是**評估，資本化率採用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該採用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.採用收益法時，求取的結果是**內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的**上面，一個真正便於大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整係數到底怎麼來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，乾脆取個6%或者8%什麼的，怎麼來的？
細述原委能不能經的起推敲？為什麼不是6.5%或者是8.
2%什麼的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談**和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等型別的房子的租金**可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其**（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 **偏離價值 此時租賃**往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估準則和新巴塞爾協議補充檔案看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特徵：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場**和租金波動的影響（主要是市場**和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，並以收益法為主。
《關於資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得
房地產評估公司的問題（的好追加50分）
首先我理解一下你的問題啊。第一找a朋友幫忙找點評估師幫忙做，也就是a找人幫忙就行了對不？第二單獨給評估師錢？你說這個問題，確實比較門外漢了呵呵，開個玩笑啊，給你幾個建議，估計您會愛上我的呵呵。建議a有資源對吧，這裡就分2種情況，a找的估價師是需要簽章不？先說光做不簽章，就是行使專案助理的職能，這種情...
房地產評估師考試難嗎？都是怎麼考的
不好考,難度bai很大,你只要在房地產估du價師網查每年zhi 的報名人數dao和過關人數,就能得出結內論.每個省每年只能通過容幾十個,少的十幾個,像海南省等就是幾個,這還是成績可以連續計算,難度可想而知.但職業前景還是不錯的.不知道說清楚了嗎.補充 考試科目 1 房地產基本制度與政策 2 房地產開...
處置投資性房地產時的公允價值變動損益
公允價值變動損益這個科目是一個虛的科目，不僅僅是投資性房地產，我們在計量交易性金融資產的變動時，也是使用公允價值變動損益這個科目，這個科目只是在資產持有期間計量升值貶值是用的，一旦把資產處置後，我們就知道這項資產是損還是益了，這時要把 公允價值變動損益 這個虛的科目下的損益變動調整到一個 實 的科目...