1樓：班子墨
案件梗概：黃某與盧某系親屬。黃某欲購買房屋，但無能力全額付清，因黃某不符合按揭購房貸款的條件，經與盧某協商，黃某委託盧某辦理按揭購房貸款。
盧某遂與農業銀行簽訂了按揭合同，並辦理房屋產權證及房屋他項權利證。黃某在該銀行辦理了用以還貸的署名為盧某的儲蓄存款存摺，並按月還貸。盧某書寫了一份宣告書。
宣告買房及歸還貸款與己無關，後雙方為房屋產權歸屬發生糾紛，黃某訴至法院，要求盧某歸還房屋。
本案爭議的焦點是當房屋產權登記的權利人與實際權利人發生衝突時，應如何認定房屋歸屬。黃某與盧某簽訂的宣告書系雙方真實意思表示，根據該宣告書的內容可以認定黃某委託盧某購房並貸款的事實成立，雙方形成委託合同關係，黃某是房屋登記時的實際權利人。只是因各種原因，未在房屋登記機關登記為權利人。
按照《物權法》的立法本意，不動產登記簿是認定不動產所有權的有力證據，但不能據此認定不動產登記簿具有「絕對」的證據力。作為證據的不動產登記簿，只有「推定的證據效力」。法院首先應當將不動產登記簿當作真實而採信，向對方如有異議則有責任提出反證。
只有異議方舉出反證，證明登記簿上的記載確有錯誤，登記簿上的記載才有可能被推翻，應根據反證認定爭議財產的物權歸屬。本案盧某書寫的宣告書已證實黃某為實際權利人，所以本案應認定黃某享有房屋所有權。上海信誠律師事務所周健律師
2樓：寸嬪百里含巧
不可以。
你必須找到你的前手，先辦他的產權然後再過戶給你。
如果你或該房屋的開發商在房產管理局有關係，也可以通過重籤合同，改到你的名下。而且這絕對不違反原則。
房屋產權歸屬如何確定
3樓：法妞問答律師**諮詢
房屋所有權取得，分為原始取得和繼受取得兩種。房屋所有權的原始取得：原始取得是指由於一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權。
房屋所有權的繼受取得：是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權。
4樓：愛喝粥
依據下列規則確認不動產物權的歸屬：
一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。
通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾瞭解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的衝突和保護交易安全。
具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。
換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。
在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。
二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。
實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明瞭不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。
以合同確定物權的觀點必須要轉變。
登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關係已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。
三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。
如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。
另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。
房屋所有權證登記的所有權人與法院判決的所有權人不一致時，誰擁有該房屋？
5樓：沭陽單繼亭律師
不動產物權的變動如因法院判決直接發生效力，而不必遵循依法律行為而進行的物權變動應當遵循的一般登記公示方法，但這必然可能損害到交易秩序和交易安全，考慮到對交易安全的保護，物權法明確規定處分該類不動產物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
《物權法》規定：
第二十八條【法律文書、徵收導致的物權變動】因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民**的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民**的徵收決定等生效時發生效力。
第三十一條【非依法律行為進行的不動產物權變動效力】依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律（其他特別法律）規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
6樓：stop_夜
買房人主張善意取得必須滿足3個條件：
1、買房的人須為善意，並不知道a是無權處分。
2、已經支付合理的房價款（明顯低於市場**是不行的）。
3、房屋已經登記到買房人名下。不動產物權取得一般以登記為生效要件（即相關事項已載入不動產登記簿）。
你可以參考一下《物權法》第一百零六條
房屋產權的歸屬應如何確定
7樓：烏爾裡希
陳某將自己的一處房屋賣於李某，李某向陳某先行支付了30萬元首付款，雙方約定，待李某向銀行辦理完貸款並支付全部房款後再去辦理房屋過戶。然而在李某辦理貸款期間，陳某又與張某就該房屋簽訂了買賣合同，在張某一次性支付全部房款後，陳某與張某去房管局辦理了房屋過戶手續。李某知情後，起訴至法院，要求法院判決陳某與張某的合同無效，房屋產權應歸其所有。
法院經審理最終判定，房屋產權歸張某所有，陳某將30萬元首付款返還李某，並承擔相應的違約責任。
本案是典型的『一房二賣』問題。馬紹恆法官介紹，在利益的驅動下，賣房人將其房屋出賣於一人後，又與其他人簽訂了房屋買賣合同，將房屋再次**，即發生所謂一房二賣問題。
一房二賣所引發的問題比較複雜，本案中，兩個買房人均未實際佔有房屋，但重要的一點是其中一個買房人完成了房屋所有權登記。
馬紹恆法官分析說，法院之所以判定房屋歸張某所有，是基於《物權法》第九條第一款確立的不動產物權變動的登記生效原則，意思即不動產物權的發生、變更和消滅，以登記為準。因此，本案中已經完成不動產物權移轉的買房人張某就取得了房屋所有權，李某隻有根據合同未履行，向賣房人主張違約責任。
現實中，一房二賣還存在另一種情況，各買房人均未辦理房屋產權移轉登記，且未佔有出賣房屋時向法院提起訴訟，要求判決賣房人履行交付義務並辦理房屋產權移轉登記。
對於這種情形，馬紹恆法官表示，由於各個買房人均未辦理房屋產權即所有權移轉登記，因此都是買賣合同的債權人，其地位是平等的，都有權請求賣房人交付房屋並辦理過戶。如果買房人的起訴有先後之分，依據正常的審判進度，法官往往會判決賣房人向第一個起訴的買房人履行交付和過戶，若賣房人履行了該義務，此後起訴的買房人，則只有請求賣房人承擔違約責任。如果各買房人同時向法院起訴要求判決其取得所有權，此時，由於標的物的唯一性，法官只能判決賣房人向其中一人履行義務。
在此情況下，可以參考以下一些因素，比如誰已經佔有了房屋、誰先支付了購房款、誰的買賣合同訂立在先、誰更需要該房屋等等。
針對一房二賣給買房人帶來的交易風險，陳某委員提醒，一房二賣問題在《物權法》及其配套法規中均有涉及，一房二賣的情況在法律層面上是完全可以避免的。
《物權法》第二十條規定，當事人買賣房屋可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。原建設部頒發的《房屋登記辦法》還對《物權法》中預告登記制度進行了詳細的規定。
因此，只要買房人能夠充分及時利用好預告登記制度，其合法權益是可以得到很好保護的。
可見，房屋作為不動產，其所有權以不動產登記簿上的登記為準，即登記簿上登記的人為所有人。但是在現實中，很多原本屬於夫妻共有或其他家庭成員共有的房屋由於種種原因，卻登記在一個人的名下。買房人在與賣房人完成了房屋產權過戶後，房屋其他沒有被登記的共有人起訴主張該買賣無效，要求買房人返還房屋，此時又該如何處理？
王淳法官介紹了他審判過的一個案例：徐某與王某簽訂協議，將其房屋賣與王某，徐某房產證上僅記載其個人為所有人。王某將房款付清後，徐某也將房屋過戶給了王某。
其後，徐某之妻起訴主張該買賣無效，要求王某返還房屋。法院審理後，認為王某應當取得房屋，判決駁回了徐某之妻的訴訟請求。
王淳法官解釋說，在法理上，不動產登記在法律上的效力之一就是權利正確性推定力，即在沒有相反的足以推翻該登記的證據情況下，推定該登記的權利是正確的，即登記人就是真正的權利人。通俗的說，買房人善意地（意為不知道也不應該知道在登記權利人之外還有其他權利人）相信該登記並與登記權利人進行交易的，在完成了過戶登記後，應該受到保護，其他沒被登記的共有人提起的該買賣無效並要求返還房屋的訴訟請求，不能得到支援。
《物權法》第一百零六條對此也做了明確的規定，善意買房人取得房屋所有權，主張不知情一方只能以無權處分為由追究另一方**房屋後得到的合同價款。這樣規定目的是維護國家的不動產登記制度和相信該登記的善意第三人的利益。
陳某委員補充介紹說，日常生活中，夫妻婚後購買的房產只登記在夫或妻一人名下的情況是常見的。因此，買房人在審查相關材料時，除了要看賣房人的房屋產權證外，還應要求賣房人出示其戶口簿，以審查賣房人是否為已婚人士，判斷是否為夫妻共同財產。除此之外，在賣房人先前為貸款買房的情況下，通過審查賣房人與銀行簽署的《借款合同》中擔保人情況，也可以看出是否為夫妻共有。
因為，雖然房屋產權證上是一方名字，但如果是婚後購房，在《借款合同》中往往可以體現出另一方。
房產證上共有人有產權嗎。產證上有權利人和共有人算是登記幾個人
共有人必須有產權。如果房產證上明確寫著共有人各自佔的份額，按房產證上的份額算，如果沒有寫份額，所有共有人平分產權。共有人是幾個，沒有規定，幾個都行。只要上面有名字的都有產權。寫幾個就代表登記幾個 房產證上產權人和共有人的名字是根據什麼填的 是的，房產證上面的產權人名字是根據購房合同中的購買人來確定的...
房屋產權登記和房產備案有什麼區別
房屋備案證明是指 商品房買賣合同 的備案,等於是在房管局證明這套房子已經賣掉,關於交房日期 交房標準等都已經有明確的標準,一次性付款和銀行按揭分期付款都要去合同備案。房屋產權登記，是指按照法律規定，由有關國家機關對城市房屋的所有權進行登記。房屋產權登記薄是房屋所有權證的底檔和備案資料，由登記機構管理...
房屋產權一般是多少年，現在的中國房屋產權是多少年
商品房是多少年產權，指房屋建築產權的歸屬年限，包括 民用住宅建築，商用建築，工業用建築。商品房產權年限一般有70年 50年 40年三種說法，商品房產權年限具體是多少年是和商品房的性質密切相關的。根據商品房的用途商品房分為三種性質 一種是住宅用房，住宅用房是指提供家庭 個人生活居住使用的房屋，其產權年...