1樓：吳少博律師
土地安置
和拆遷補償是主要矛盾
也許有很多企業家會說：「矛盾點是能不能給予土地安置讓企業繼續生產經營」或「拆遷補償**高低」。我們認為，補償**是根本矛盾或者說是後置矛盾，不應該在前期就作為一個主要矛盾點。
作為一個談判高手，一定把實體問題，即一些有充分的法律依據或對你特別有利的問題，作為對方的矛盾點。比如我們做的北京大興區採育鎮的一個工廠拆遷，以前用的是集體建設用地，並且經過了集體企業改制之後，買斷集體建設用地，建設工廠廠房。然而在2023年這塊地已經被徵為國有土地了。
這種情況在現實中比比皆是，徵為國有用地的時候真正的土地使用權人還不知情呢，在2023年的時候又進行了實際的拆遷。按照最高人民法院的司法解釋，如果集體土地被徵為國有之後，隔了一段時間又進行徵收拆遷，就應該按照現有土地性質進行安置，也就是說要按照國有土地進行安置。
但是對方不以為然，只想知道被拆遷的企業到底想要多少錢。那時我們律師給企業的建議就是後期再談錢，前期要把主要矛盾點放在是否認可現在必須按照國有土地進行徵收補償，也必須按照***590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》來進行實際補償。如果同意就往下談，不同意就申請上級人民**來裁決。
整理焦點矛盾，建立有利的拆遷談判平臺
不跟拆遷方直接談**，而是先把前置檔案、前置基礎和平臺先談好。拆遷方往往先給一個評估報告，評估內容很不準確，也沒有評估師簽字蓋章，潦潦草草就送來了。我們**的案件中有些大企業做了徵收資產評估報告，和拆遷評估報告有著天壤之別，因為拆遷方的拆遷補償**很低，而我們做的總資產打包一切**的資產**，兩個根本不可同日而語，應該怎麼辦？
拆遷方會說拆遷不認可資產評估。但是拆遷徵收就等於企業到市場交易，按照市場比較法或者市場公平交易的方式在市場上買賣，那麼我們就要按照資產評估來進行實際測算。這個問題我們認為是個矛盾點。
徵收方會直接跟被拆遷企業說：「不用說這麼多不同，你想要多少錢？」一直這麼問，但是不能接他的話茬，我們要把矛盾點放在「是認可企業的資產評估報告還是認可拆遷方的評估報告」上，你可以挑我的錯，但是基礎和平臺必須放在我的資產評估報告上，而不能放在你的評估報告上。
因為一旦放在拆遷方的拆遷評估報告上，再高也高不到哪去了。反之，如果放在資產評估報告上，再低也不能低到哪去。
所以談判一定要抓住主要矛盾，要抓住對企業有利的矛盾點，有利於企業的基礎跟平臺，這才是談案高手的重點所在。主要矛盾點和平臺沒有談清楚就沒有後續談判，這就是主要的矛盾點。拆遷就是這樣，把所有該羅列出來的企業損失，包括的主要矛盾點，都解決掉，那你的**自然就呈現出來了。
這就是談判高手必須先建立起來的架構，把平臺和基礎**弄好，談起來才遊刃有餘，最後的補償**就不可能低。
把拆遷進行合理分期
第二個問題，要放在一定的時間段或拆遷期限內抓住主要矛盾，此過程分為前期、中期、後期。主要矛盾要放在哪？放在開始還是中期或者結尾？
企業主談判的時候，一定要對拆遷現狀及周邊或以往拆遷地方的做法瞭然於胸。這樣心裡就會清楚，大概的時間對方會採取什麼措施、會用哪些方法，這樣到一個層面，就會把期限分開，然後組織不同的矛盾和事實。前期只談前期的事實，後期只談後期的事實，這樣可以把整個的事情理得更順。
在自由平臺基礎上，對己方有利符合談判的總體原則，談判時要對時期的整體劃分做到心中有數。
把拆遷進行合理分期，然後就客觀事實和法律依據，以及企業的各種實際狀況進行磋商和談判。如果拆遷方一開始故意跟你說：「你看看有沒有丟項落項，可以給你補充。
」千萬不要接這種話，這句話的意思是，建立在他的平臺上，可能適當地放放口，有一些浮動。所以前期一定不要接這種話。但如果到了後期，就應該接這種話了，前期的平臺和基礎的都談完了，對方還想給你上下浮動，這種誠意為什麼不接呢？
這是對時期話語的判斷，對談判方式的掌控。
談判的時候要有立場
第三點，對對方的一些手段和措施，在談判時要有立場，並且也一定要採取手段和措施予以回擊。就算徵收方明顯以拆違促拆遷，很多企業主也不敢打官司，害怕敗訴。但是現在已經被認定為違建了，你為什麼還不敢起訴呢？
要給拆遷方充分的回擊，回擊後就是談判的前置條件。就跟國共兩黨打仗一樣，光談是談不出來，主要看打。產生質疑，進行合法性審查，才會對對方產生心理震懾作用。
對方採取具體的違法行政手段，如斷水斷電短路，你不能聽之任之。拆遷方做完相關措施後再找你談，你也不能露怯，不能因為斷水斷電使企業不能經營，就改變以前的立場和態度。一旦有了平臺或者基礎，就要貫徹談判的立場、口吻和方式，不能隨意改變，這是談判立場的整體原則，必須讓對方看出你的維權決心，才能給你讓步。
看你左右搖擺，一會兒這樣一會兒那樣，拆遷方還會讓步嗎？用拆遷方的話講：「一旦讓我感覺可以拿下了，我一分錢也不會加。
」因為拆遷方已經能把你拿下了，就沒有了加錢的前提，拆遷方只有在用足了手段和措施仍然拿不下才會加錢，要適應這種邊談邊打的措施。
2樓：匿名使用者
這是兩種法律關係：1 承租人和廠房產權人有租賃合同，由於合同期內廠房拆遷，給承租人造成的經濟損失，承租人可以向廠房產權人提出索賠要求，和拆遷單位不發生直接法律關係。2 拆遷單位對廠房產權人的補償中應該考慮廠房拆遷給承租人造成的經濟損失，因為工廠拆遷不僅是廠房補償，還應該包括由於拆遷造成的裝置拆裝，工廠停產等發生的經濟損失。
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