1樓：匿名使用者
樓主您好！
首先此類房屋買賣風險很大，建議您謹慎！當然風險相比較來說，對於買方風險要大些。
這個房子沒有房產證屬於期房轉讓，首先是法律風險，***禁止期房轉讓，也就是關於此類房屋的買賣合同，法院一般是不予支援的，也就是說：很可能因違法屬於無效合同。其次是時間風險，因為房本辦妥時間不確定或週期長，簽訂協議至實際辦理過戶時間間隔很長，容易發生變化，尤其是現在市場**變化，容易讓人反悔！
但此類房屋也有很多人購買並實際操作成功，一般有兩種方式：改底單和等房本辦理過戶
1、改底單；也就是中介跟您說的轉合同，此方法多用於未取得房產證的房子，在開發商配合下，直接辦新買方的房本，這樣可以省去過戶中所產生的稅費，業主方也可以較快收回房款，一般新買方與開發商簽訂合同，就要把全部款項支付完畢。當然目前這個屬於國家禁止，嚴格的說屬於違規操作。此種操作與開發商是否配合，房本辦理階段有關係，並不是所有房子都能做的。
2、過戶。購買2手房的政策操作，簽定購房合同，等待業主取得房產證（比較穩妥是取得房產證後再**），雙方按照網籤，繳稅，過戶，買方取得房屋產權的一種方式。這種方式比較常用，也屬於正常操作（除未取得房本簽訂的合同，效力待定外），但會多出2手房的稅費，而且業主方需等待的時間較長，收回房款時間較晚。
最後，改名字後，原則上無房的那個人，再購買房屋應該是屬於首套購房。但在北京有一段時間，只要做過網籤的人（即使已撤銷），再買房就算是2套。這個您最好到當地的房管局確認下，各地的細則會不一樣。
該房屋現在買賣還是存在一定風險，望謹慎！祝您順利！
2樓：匿名使用者
你好。你買的二手房是否剛出新盤房產證還未下來？只有這種情況業主才可能有這種想法。
建議你先交付多點定金（成交價10%-20%）等房產證出來後再行辦理貸款申請、過戶等事宜。如果產證還有較長時間下來，你可在開發商那辦理直接更名
3樓：匿名使用者
不行。首先房產買賣是要有房產證在手的，而你說的情況是業主目前在供樓吧，銀行貸款沒有還清是拿不到房產證的。至於業主說撤銷備案涉及的部門是銀行、發展商、房管局，你覺得業主有那麼大的本事嗎？
我要買個二手房 但是房主買房時沒有辦理房產證 我現在要買的話 他說可以到開發商那去更名
4樓：玄黃無極
新房產權都沒有下來？還是個別沒有產權證？
房主說可以更名，你得問問他開發商是他家親戚嗎？或者房產管理局的主要領導是他家親戚嗎？
更名很麻煩的。
前提：1.開發商同意原房東退房並且為你們出具介紹信。2.房管局有關係同意原房東登出合同備案，從新簽署合同再次備案。
需要很明確的退房原因，如果被發現作假是要負刑事責任的，手續很繁瑣，簡單說說程式。
1、買賣雙方持本人身份證，帶上開發商出具的退房介紹信。
2、商品房買賣預售合同原件
3、退房協議書
4、交款憑證（原件+影印件）
5、銀行退款資金憑證（如：現金支票影印件、銀行對賬單，進賬單、銀行轉賬支票影印件）
6、持以上手續到房管局指定視窗辦理。
（一旦發現作假涉嫌惡意炒房，偷逃稅收）
給你介紹一種交易方式，公證。你跟原房東協商付他大部分房款將房產公證給你，下了產權在進行過戶，交付尾款。（此方法有弊端，就怕以後下了產權房東以任何理由不跟你去過戶引起糾紛）
5樓：匿名使用者
都已經做了抵押了，開發商是不可能給更名的了。
一定是要把房產證贖出來，登出抵押之後才可以過戶給你做抵押貸款了。
6樓：龍山葛昱
風險太大，我勸你還是別買了，
7樓：匿名使用者
家是人安身立命之本,是人修養生息之地.理想的家宅生活環境不但能使自己平安吉順,並且能利於家庭和美,人財兩旺.若是住宅風水犯忌則必會面臨災難,需要進行調理化解,這與身患疾病需要用藥**才能痊癒的效果是同一道理.
若你感覺最近家居不適,也可以到算網讓大師給你指點彌經.我家的興旺也離不開大師的指點.
8樓：丟哭
這個辦手續是很麻煩的！！！沒房產證你是貸不到款的！！要先把證拿出來才可以！
剛買的按揭房屋怎麼賣出去?
9樓：小幸運陰天快樂
按揭房子買賣流程；
首先二手房交易以房產證為準，有了房產證才可以上市交易。目前該房產未拿到產權證，因此暫不能辦理過戶手續。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發商協商，先撤銷原合同備案，開發商再與您之間重新簽訂合同並進行備案。
不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之後才可以辦理；
如果有**條件，是可以辦理轉按揭手續，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。目前銀行一般情況下，不辦理轉按揭手續。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產證；也有的是客戶以定金形式支付部分現金給賣方，以幫其取回房產證，這取決於客戶對賣方及所委託的中介公司的信任程度，而這種方式對買方來說存在風險，一般不會被接受；
雖然管理部門規定二手房交易可以辦理轉按揭手續。但在實際操作中，不同銀行有不同規定，具體您還需要諮詢相關的銀行方面。據目前所知，只有建設銀行可以辦理按揭轉讓。
同時需要您委託中介**公司向銀行方面申請轉按揭事宜，二手房轉按揭業務銀行不接待個人辦理申請，需要您委託中介**公司執行。
10樓：匿名使用者
像您這樣的情況正常來說，**合適的話是好賣的，所謂的不好賣，只是因為是二手房需要繳納很多稅錢，但是本身房屋是升值的，只能說少賺一些而已。
建議你可以找一家中介幫你辦。
中介的好處：
1、您沒有時間他可以幫你賣。
2、之間的一些手續他可以給你跑。
3、目前不成文的規定，一般稅錢是由買房者承擔的。
4、可以解決你不明白的問題。
5、節省很多時間。
所以與其在這裡詢問，不如趕快去找個中介把你的房子掛上吧。
希望能夠幫助您。
11樓：80後的生活點滴
1，剛買的按揭房屋是可以賣的，但是在買賣之前是需要先將銀行的剩餘房貸貸款還清，然後再去房產局解押，撤銷抵押辦理出房產證後，買賣雙方再去房管局辦理房產證過戶手續就可以了。還銀行貸款的錢看個人情況，可以自己拿錢去解押，也可以要求買方墊付，然後從過戶完成後扣除。
2，房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續。即產權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。房產過戶有幾種不同的情形，有繼承的房產過戶、贈與的房產過戶、二手房過戶等。
12樓：甄榮花載綾
這個還是要看原按揭銀行的政策，如果當時你們籤的抵押合同上面沒有規定還款期限的話，一些都很簡單。。首先和買方簽署買賣合同，（如果你讓地產中介去做，會收你3%的費用，很恐怖）；去銀行做貸款申請——首期款監管——找擔保公司贖樓——登出抵押——過戶——按揭——回款。整個流程大概1個多月時間。。
如果你能自己找到買家，可以節省絕大部分的錢，最多1%就可以找人搞定所有流程了。。。當然你以後貸款不受影響的。。
13樓：匿名使用者
到附近的中介登記賣房，把你的房子的所在小區的名字、單元、樓層、面積、想賣多少**告訴中介裡的業務員，他們會幫你尋找買家的。房產交易過戶前你還要提前把銀行的貸款還完才能過戶，不然不能過戶。具體的你問去你那當地的中介吧！
14樓：營長
轉按揭，找個房屋中介幫你做。花不了幾個錢的。
15樓：匿名使用者
找個房屋中介辦轉按揭；
最好的情況是，找個出全款買你房子的，用下家的錢還上銀行貸款，接下來就隨意啦。
16樓：匿名使用者
還買不起房子，觀望中
17樓：上海融諧資訊科技****
二手房交易是以房產證為準的，有了房產證才可以上市進行交易。如果沒有拿到房產證的房子，過戶手續是辦理不了的。如果已經拿到了房產證，那麼未還清貸款的二手房在實際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應的工作。
買賣未還清貸款房產的具體操作：
1、轉按揭：
最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房**或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 但北京等一些城市已經在07年底暫停了二手房交易中的轉按揭業務。根據我的瞭解，這次叫停轉按揭的主要目的是在控制銀行潛在風險、擠出房地產和**泡沫成分。
但根據業內專家分析得出的結論，轉按揭業務應該不會被永久性叫停。所以，我推薦在考慮賣出未還清貸款的房產之前先去當地銀行碰碰運氣。
2、用買方的首付款繳清剩餘貸款：
這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
3、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款：
如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的房產，可以採取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要**的房產貸款，促成交易的成功。
4、典當融資：
典當融資的特點是下款快、手續便捷。只要有合法的抵押物（包括珠寶、汽車等）在估值之後就能馬上放款。但典當融資的缺點是費率很高，融資方的利率負擔沉重。
所以，除非買方已經認可房屋並承諾一旦貸款還清即可馬上成交，一般不推薦使用這種融資方式。
18樓：廈門私借公司
未還清貸款的二手房在實際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應的工作。而具體的操作方向和步驟則應根據該房產的具體情況和房主的具體要求而定。
二手房產在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會使房產交易更加迅速，也會使購買方多一份放心。
為大家推薦幾種買賣未還清貸款的房產的具體辦法。請大家根據自己的具體情況和實際需要進行選擇吧。買賣未還清貸款房產的具體操作：
一、可以到貸款銀行諮詢可否做抵押房產轉按，如果可以，可將您尚欠銀行的貸款轉移到買家名下。
二、如果買家不想繼續按揭，也可辦好轉按後由買家直接還清銀行貸款，不必負擔貸款利息。
三、如果銀行部不允許做轉按，可以找正規的擔保公司代贖契，贖契後等於是取消了原來房屋的抵押關係，在這種情況下房屋才能進行交易。當然，擔保公司會收取一定的費用。
四、可以找一個正規的中介公司，通過向買方收取預付款的方式先將貸款還清，但是這樣需要到公證處公證，需要一定的手續費。
貸款買的房子什麼時候可以賣？
19樓：態度要端正
貸款買的房子只要有了房產證就可以賣。
銀行通常規定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付違約金。
未還清貸款的房子是可以買賣的，但前提是必須已經取得國家認可的房屋權證，因為二手房交易是以房產證為準的。
可以到貸款銀行諮詢可否做抵押房產轉按揭，如果可以，可將您尚欠銀行的貸款轉移到下家名下。
也可用買房人付的首付款去銀行提前還貸，辦理解押手續,之後再辦理過戶。
擴充套件資料：賣房具體的操作步驟如下：
1、首先與對方簽訂房屋買賣合同，收取定金。（建議是房價的10%）2、申請銀行贖按，將全部借款與利息一次性支付，並由銀行開具還款證明。
3、房管局辦理登出按揭手續，取回房產證原件，需檢查是否在抵押登記出蓋章登出。（需要30天左右）
4、房管局辦理房屋買賣協議，公告30天。
5、辦理測量、估價、過戶手續並收取全部費用。
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