1樓：小雨手機使用者
普通標準住宅的土地增值額為負數，那麼應納稅額為0.00元；非普通標準住宅的土地增值額為正數，那麼應納稅額=增值額*適用稅率應納稅合計數=非普通標準住宅計算所得的應納稅額+0.00元既然這家房地產公司開發是分開核算的。
那麼這就必須分成兩個專案分別申報土地增值稅，是不可以相互抵減的，因為普通住宅是有優惠政策的。如果沒有分別核算，那普通住宅的優惠政策就無法享受。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：「土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算專案或核算物件為單位計算」。
2樓：匿名使用者
房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中
應注意的問題
一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:
(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建築物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)
(一)營業稅
――基本規定
應納營業稅=銷售收入×稅率
1,銷售收入的確認:
(1),採取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.
(2)採取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應於實際收到日確認收入的實現,餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.
(4)採取委託方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
①採取支付手續費方式委託銷售開發產品的,應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.
②採取視同買斷方式委託銷售開發產品的,應按合同或協議規定的**於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
③採取包銷方式委託銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的**於付款日確認收入的實現.
包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
④採取基價(保底價)並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的**於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
委託方和接受委託方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.
(5)將開發產品先出租再**的,應按以下原則確認收入的實現:
①將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再**的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,**時再按銷售痢疾確認收入的實現.
②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,**時再按銷售開發產品確認收入的實現.
(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應於分得開發產品時確認收入的實現.
2,視同銷售行為的收入確認:
(1)下列行為應視同銷售確認收入:
①將開發產品用於本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;
②將開發產品轉作經營性資產;
③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④以開發產品抵償債務;
⑤以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應於開發產呂所有權或使用權轉移,或於實際取得利潤權利時確認收入的實現.
說明:預售收入 =銷售收入
政策 =執行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)
單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額.
注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目徵收營業稅
不動產建成專案或不動產在建專案―不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目徵收營業稅
(二),企業所得稅
――基本規定
應納企業所得稅=計稅利潤×稅率(33%)
1,應稅收入的確認:
(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.
(2),關於開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再併入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低於15%(含15%).
2,成本費用的扣除
(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本物件總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地徵用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施裝置維修費;土地閒置費和折舊等
(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬於成本物件完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本物件中;如屬於成本物件完工後發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以後年度,按規定的標準扣除.
――徵收方式的確定
按現行稅收政策規定,企業所得稅的徵收有兩種徵收方式:查賬徵收方式和核定徵收方式.
1,採取查賬徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設定賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.
2,採取核定徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設定但未設定帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設定和核算雖然符合規定,但並未按規定儲存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.
――可以利用的政策
《國家稅務總局關於印發核定徵收企業所得稅暫行辦法)的通知》
(國稅發[2000]38號)檔案規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.
1,對實行核定徵收方式的房地產開發行業企業所得稅徵收採取定率徵收,即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業所得稅稅率
2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳徵收的企業)
3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門稽核或審批同意後,准予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳徵收的企業)
(三)個人所得稅
――基本規定:
1,工資,薪金所得專案
(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受僱而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬於工資,薪金範疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受僱有關的其他所得.
如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的專案)×適用稅率-速算扣除數
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.
2,利息,股息,紅利所得專案
(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.
利息,股息,紅利所得,按次徵收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率
稅率適用20%的比例稅率
(四)土地增值稅
――基本規定
1,預徵率
對從事房地產開發一律實行預徵土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等專案完工決算後,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預徵比例為:
(1)納稅人預售普通標準住宅,預徵率為0.5%;
(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高階公寓等,預徵率為2%;
(3)單純土地轉讓的,預徵率為3%;
(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預徵率為2%.
預徵土地增值稅=預售收入×適用預徵率
2,納稅環節及徵收方式
土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建築物的環節徵收.一般採取兩種徵收方式:
(1)對房地產開發專案,實行先預徵,後結算稅款,多退少補的徵收方式.
(2)對舊房及建築物,採取在轉讓環節徵收土地增值稅的方式.
3,土地增值稅的優惠政策
(1)納稅人建造普通標準住宅**,增值稅未超過扣除專案金額20%的,免徵土地增值稅.
(2)因國家建設需要依法徵用,收回的房地產.
4,實際中應注意的問題
(1)普通標準住宅的確定
目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執行:單套建築面積售價低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品住房.高階公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬於普通標準住宅.
(2)納稅人在進**地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.
上述標準自2023年3月1日起執行,每兩年一定.
(3)由於土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.
房地產企業土地增值稅為什麼加計扣除
是的，應該只有住宅才有加計扣除的，可以詳見土地增值稅的相關稅法規定 加計扣除是2006年出臺的檔案，原先的目的是為了降低房地產行業的稅收，版降低房價，但是沒起權作用。根據土地增值稅條例及其實施細則的規定,對從事房地產開發的納稅人,在計算增值額時,除可扣除有關成本費用外,還可按取得土地使用權所支付的金...
土地增值稅怎樣減免，土地增值稅的優惠政策
主要稅收優惠如下 1.建造普通標準住宅 增值額未超過扣除專案金額20 的免稅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，在2005年以前由各省 自治區 直轄市人民 規定。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足 住宅小區建築容積率在1.0以上 單套建築面積在120平方米以下 實際成交 低於同級別土地...
什麼是土地增值稅預徵，土地增值稅預徵與核定徵收的區別
一 預售時的差異 首先是預繳 徵 計稅依據的差異。其次是預繳 徵 範圍的差異。最後是預繳 徵 率的差異。二 交房時的差異 預繳增值稅的房地產應按適用稅率或徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後申報納稅，此時計算當期應納稅額的計稅依據與預繳增值稅的預繳計稅依據是一致的。營改增後，納稅人轉讓房地產的土...