1樓：匿名使用者
一、持有目的不同。
投資性房地產的持有目的是為了投資，如出租的土地使用權；長期持有並準備增值後轉讓的土地使用權；企業擁有並已出租的建築物。
固定資產的持有目的是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。
二、物質形態範圍不同。
投資性房地產僅包括房地產；
固定資產既包括生產經營辦公用房地產，又包括其餘如機器裝置等為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計期間的資產。
三、核算方法不同。
投資性房地產可以採用成本模式或公允價值模式核算；
固定資產只能採用成本模式核算。
從增值稅抵扣進項稅額的購進固定資產的角度講，固定資產是指：
1.使用期限超過一個會計年度的機器、機械、運輸工具，以及其他與生產有關的裝置、工具、器具。
2.使用年限超過2年的不屬於生產經營主要裝置的物品。（07年新會計準則對固定資產的認定價值限制取消，只要公司認為可以的且使用壽命大於一個會計年度的均可認定為固定資產，按照一定折舊方法計提折舊。
）3.使用期限較長。
4.單位價值大。
2樓：**
2023年7月29日，財政部為了規範企業對投資性房地產的會計處理和相關資訊的披露，頒佈了「企業會計準則——投資性房地產（徵求意見稿）」。我們在認真研讀了該徵求意見稿後，對稿中的絕大部分內容表示贊同。但是，對稿中的某些內容有一些自己的想法。
現就此談一點不成熟的看法。
一、投資性房地產的歸屬問題
本稿「 第七條：企業採用成本模式計量的，對於固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對於無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。」對此條規定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。
而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建築物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究物件）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的範疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬於「固定資產」或「無形資產」的範疇。
其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的「 明晰性」原則，同時也會引起「折舊、攤銷」等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為「固定資產或無形資產」核算。
2、投資性房地產應該作「類投資」業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的「投資」業務並無質的區別，兩者都是遊離於企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由於企業會計準則所指「投資」僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。
而投資性房地產業務既不屬於股權投資，也不屬於債權投資，不屬於對外投資的範疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的「投資」內涵。如果將其納入「長期投資」的範圍，也似有不妥，但它的投資特徵是非常明顯的。
從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與「投資」又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入「投資」的範圍，但是按「投資」方法對其進行處理。所以，在核算上擬採取類似長期投資的核算方法，即借鑑「長期投資」核算原理，設「投資性房地產」賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
（一）「投資性房地產」賬戶
為了核算投資性房地產業務，需增設「投資性房地產」賬戶。該賬戶屬於資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、後續支出及因採用「公允價值計量」而產生的增值。貸方記錄因**、轉讓、**用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時衝減的賬面價值。
期末餘額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設定明細賬戶。
（二）「投資性房地產」專案在資產負債表中的列示
根據「投資性房地產」的類投資性質，擬將其列為「資產負債表」左邊的第三大項，即介於「長期投資」與「固定資產」之間。
（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為後續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的「類投資」特性，該部分所以應該全部作為「投資收益」處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的範疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業取得投資性房地產的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記「投資性房地產」賬戶，貸記「銀行存款」或「其他貨幣資金」等賬戶。
（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記「投資性房地產」賬戶，借記「累計折舊」，借記「固定資產減值準備」賬戶或「無形資產減值準備」賬戶，按固定資產賬面原值貸記「固定資產」賬戶或按無形資產的賬面攤餘價值貸記「無形資產」賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入「投資收益 」賬戶。
例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產 600萬元
累計折舊 300萬元
固定資產減值準備 50萬元
投資收益 50萬元
貸：固定資產 1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產 1200萬元
累計折舊 300萬元
固定資產減值準備 50萬元
貸：固定資產 1000萬元
投資收益 550萬元
2、投資性房地產後續支出的核算。
企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對於這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入「投資收益」賬戶。
4、企業處置投資性房地產的核算。
(1)企業**、轉讓投資性房地產。企業**、轉讓投資性房地產時，按實際取得的淨收入借記「銀行存款」賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記「投資性房地產」賬戶，按兩者的差額借記或貸記「投資收益」賬戶。
（2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記「固定資產」或「無形資產」，按轉換資產的賬面價值貸記「投資性房地產」賬戶，其差額借記或貸記「投資收益」賬戶。
（3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其淨損失借記「營業外支出」賬戶，按應獲得的保險賠款借記「其他應收款」賬戶，按資產的賬面價值貸記「投資性房地產」賬戶。
5.投資性房地產後續計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行後續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大於原賬面價值的差額借記「投資性房地產」賬戶，同時貸記「投資收益」賬戶。
三、投資性房地產「增值收益」的所得稅問題
從上面的分析可以看出，企業投資性房地產在轉換過程中，以及在期末按公允價值進行後續計量的過程中，會產生增值收益。對於這部分收益我們將其全額記入當期的「投資收益」 賬戶。不難看出，這部分收益其實並未獲得相應的現金流入，因此將其納入當期的納稅所得就會出現企業提前交納所得稅的不合理現象。
要解決這一問題，我們認為可以採取「遞延法」法，即在「投資收益」賬戶下設定「投資性房地產增值收益」明細賬戶對其進行專項核算，並將該部分收益的應納稅款記入「遞延稅款」賬戶，待投資性房地產進行處置時，將其一併計入當期得應納稅額。這樣做，既可以使企業的投資增值得到及時的體現，保證會計資訊的真實性，又可以避免企業提前納稅問題。
投資性房地產與固定資產的區別
一、持有目的不同。
投資性房地產的持有目的是為了投資，如出租的土地使用權；長期持有並準備增值後轉讓的土地使用權；企業擁有並已出租的建築物。
固定資產的持有目的是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。
二、物質形態範圍不同。
投資性房地產僅包括房地產；
固定資產既包括生產經營辦公用房地產，又包括其餘如機器裝置等為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計期間的資產。
三、核算方法不同。
投資性房地產可以採用成本模式或公允價值模式核算；
固定資產只能採用成本模式核算。
3樓：中華一郎
固定資產，是指同時具有下列兩個特徵的有形資產：
一為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；
二使用壽命超過一個會計期間。
使用壽命，是指企業使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提供勞務的數量。
投資性房地產是指企業的下列資產：
一已出租的土地使用權。
二長期持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
三企業擁有並已出租的建築物。
固定資產轉投資性房地產怎麼處理，把已有固定資產轉為投資性房地產如何做分錄？
企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產 一 投資性房地產開始自用。二 作為存貨的房地產，改為出租。三 自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。四 自用建築物停止自用，改為出租。採用公允價值模式計量投資性房地產...
為什麼處置固定資產和投資性房地產交營業稅的分錄不一樣
管理員，處置時 要交營業稅？原因如下 固定資產在處置時，屬於非日常業務，如果發生處置虧損，走的是營業外支出，處置收益走營業外收入。投資性房地產出租屬於日常業務，在處置投資性房地產時屬於這項營利業務的成本，走其他業務成本。處置投資性房地產時，將公允價值變動損益轉到其他業務成本，損益類科目一借一貸對損益...
投資性房地產公允價值變動，投資性房地產 公允價值變動 與公允價值變動損益有什麼區別 這兩個科目
這個投資性房地產你開始買的時候，借 投資性房地產 成本100貸 銀行存款100。交易性金融資產時，應按實際收到的金額，借記 銀行存款 等科目，按其賬面餘額，貸記 交易性金融資產 成本 公允價值變動 科目。同時，按 公允價值變動損益 科目的餘額，借記或貸記本科目，貸記或借記 投資收益 科目。處置以公允...