1樓：楊子電影
企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
採用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產或存貨轉換成採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換the day的公允價值計價，轉換the day的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換the day的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。
2樓：匿名使用者
企業會計準則規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。企業把閒置暫時不用的自有房屋對外出租，即企業將自用的房屋轉換為投資性房地產的，會計處理具體分為以下兩種情況。
一、採用成本模式計量的投資性房地產的會計處理
採用成本模式計量的投資性房地產，應當按照其在轉換日的原價、累計折舊、固定資產減值準備，分別轉入投資性房地產、投資性房地產累計折舊、投資性房地產減值準備，具體的會計處理舉例如下：
例1．甲企業將原自有並自用辦公樓的三分之一對外出租，辦公樓的原價為3000萬元，累計折舊為900萬元，資產減值準備為30萬元。原每年計提折舊90萬元。原辦公樓的土地面積為600平方米，每平方米的土地使用稅為5元。
每年租金收入為60萬元並在下一個租賃期開始前一次性付清。租期為2023年1月1日至2023年12月31日。於2023年12月29日簽訂完租賃合同，12月30日通過銀行收到第一筆租金60萬元。
假設該企業的城市維護建設稅為7%，地方教育附加費費率為2%。
2023年12月29日，
借：投資性房地產 1000萬元（3000÷3）
累計折舊300萬元（900÷3）
固定資產減值準備10萬元（30÷3）
貸：固定資產1000萬元（3000÷3）
投資性房地產累計折舊300萬元（900÷3）
投資性房地產減值準備10萬元（30÷3）
2023年12月30日，
借：銀行存款 60萬元
貸：預收賬款 60萬元
2023年12月末，
借：營業稅金及附加 3.36萬元[60×5%×（1＋12%）]
貸：應交稅費—應交營業稅 3萬元（60×5%）
應交稅費—應交城市維護建設稅 0.21萬元（3×7%）
應交稅費—應交教育費附加 0.09萬元（3×3%）
應交稅費—應交地方教育附加 0.06萬元（3×2%）
2023年12月末計提的折舊全部列入管理費用，
借：管理費用—折舊 7.5萬元（90÷12）
貸：累計折舊 5萬元（7.5÷3×2）
投資性房地產累計折舊 2.5萬元
2023年1月底，每月分攤租金，
借：預收賬款 5萬元（60萬元÷12）
貸：其他業務收入 5萬元
以後每月都要做同樣的分錄，直至租賃期結束。
2023年1月開始，出租房產計提的折舊
借：其他業務成本 2.5萬元（90÷3÷12）
貸：投資性房地產累計折舊 2.5萬元
以後每月都需做這筆同樣的分錄，直至租賃期結束。
假設2023年6月底前當年的房產稅、城鎮土地使用稅全部申報繳納，出租這部分的房產稅為60×12%=7.2（萬元），出租這部分的城鎮土地使用稅為600÷3×5=1000（元）=0.1（萬元）。
企業會計準則應用指南規定，企業按規定計算確定的與經營活動相關的稅費列入營業稅金及附加。投資性房地產發生的房產稅和土地使用稅屬於經營活動產生的，應列入營業稅金及附加。
借：營業稅金及附加 7.3萬元
貸：應交稅費—應交房產稅 7.2萬元
應交稅費—應交城鎮土地使用稅 0.1萬元
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產的會計處理
採用公允價值模式計量的投資性房地產，按其在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產—成本」，按照已計提的累計折舊和固定資產減值準備，借記「累計折舊」和「固定資產減值準備」，按其賬面餘額即固定資產原價， 貸記「固定資產」，按其差額，如果是借方金額大於 貸方金額， 貸記「資本公積—其他資本公積」，如果是借方金額小於 貸方金額，借記「公允價值變動損益」。
接例1.假如轉換日的公允價值為2100萬元，其他條件不變，會計處理如下：
借：投資性房地產—成本700萬元（2100÷3）
累計折舊300萬元（900÷3）
固定資產減值準備10萬元（30÷3）
貸：固定資產1000萬元（3000÷3）
資本公積—其他資本公積10萬元（700＋300＋10－1000）
接例1.如果轉換日的公允價值為1800萬元，其他條件不變，會計處理如下：
借：投資性房地產—成本600萬元（1800÷3）
累計折舊300萬元（900÷3）
固定資產減值準備10萬元（30÷3）
公允價值變動損益 90萬元（1000－600－300－10）
貸：固定資產1000萬元（3000÷3）
《企業會計準則第3號—投資性房地產》第十一條規定：採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。因此，轉換為投資性房地產後，不用計提折舊，在每月末或每季末或每年末，根據投資性房地產的公允價值來調整賬面價值，如果公允價值高於賬面價值，其差額做如下會計處理：
借：投資性房地產—公允價值變動， 貸：公允價值變動損益。
如果公允價值低於賬面價值，其差額做相反的會計分錄。到了月末，要把公允價值變動損益的餘額轉入本年利潤中。
接例1.假設轉換日的公允價值為600萬元，轉換後的第二年公允價值為800萬元，第三年公允價值為750萬元。
轉換第二年，
借：投資性房地產—公允價值變動200萬元（800－600）
貸：公允價值變動損益 200萬元
月末，借：公允價值變動損益200萬元
貸：本年利潤 200萬元
轉換第三年，
借：公允價值變動損益 50萬元（800－750）
貸：投資性房地產—公允價值變動 50萬元
月末，借：本年利潤 50萬元
貸：公允價值變動損益 50萬元
其他會計分錄同例1，這裡不再敘述。
把已有固定資產轉為投資性房地產如何做分錄？
3樓：楊子電影
企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，通常應於租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議。
明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
固定資金作為固定資產的貨幣表現，也有以下特點：
1、固定資金的迴圈期比較長，它不是取決於產品的生產週期，而是取決於固定資產的使用年限。
2、固定資金的價值補償和實物更新是分別進行的，前者是隨著固定資產折舊逐步完成，後者在固定資產不能使用或不宜使用，用平時積累的折舊**來實現的。
3、在購置和建造固定資產時，需要支付相當數量的貨幣資金，這種投資一次性的，但投資的**是通過固定資產折舊分期進行的。
4樓：
1、成本模式：對應結轉
借：投資性房地產
累計折舊（固定資產已計提折舊）
固定資產減值準備（已計提減值準備）
貸：固定資產（原值）
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
2、公允價值模式（貸差記「其他綜合收益」；借差記「公允價值變動損益」）
借：投資性房地產--成本
投資性房地產 --公允價值變動（或在貸方）累計折舊
固定資產減值準備
（公允價值變動損益）
貸：固定資產
（其他綜合收益）
把已有固定資產轉為投資性房地產如何做分錄
5樓：1973人淡如菊
企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，通常應於租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊(攤銷)」、「投資性房地產減值準備」科目，按其賬面餘額，借記「投資性房地產」科目，貸記「固定資產」或「無形資產」科目，按已計提的折舊或攤銷，借記「累計折舊」或「累計攤銷」科目，貸記「投資性房地產累計折舊(攤銷)」科目，原已計提減值準備的，借記「固定資產減值準備」或「無形資產減值準備」科目，貸記「投資性房地產減值準備」科目。
【例4－4】甲企業擁有一棟辦公樓，用於本企業總部辦公。20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃協議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始以日為20×7年4月15日，為期5年。20×7年4月15曰，這棟辦公樓的賬面餘額55000萬元，已計提折舊300萬元。
甲企業的賬務處理如下:
借:投資性房地產——寫字樓 550000000
累計折舊 300000
貸:固定資產 550000
投資性房地產累計折舊(攤銷) 3000000
企業將自用房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產(成本)」科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」或「累計折舊」科目；原已計提減值準備的，借記「無形資產減值準備」、「固定資產減值準備」科目；按其賬面餘額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目。同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益。
【例4－10】20×7年6月，甲企業打算搬遷至新建辦公樓，由於原辦公樓處於商業繁華地段，甲企業準備將其出租，以賺取租金收入。20×7年10月30日，甲企業完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。20×7年12月，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其原辦公樓租賃給乙企業使用，租賃期開始日為20×8年1月1日，租賃期限為3年。
20×8年1月1日，該辦公樓的公允價值為35000萬元，其原價為5億元，已提折舊14250萬元；假設甲企業對投資性房地產採用公允價值模式計量。甲企業的賬務處理如下:
甲企業應當於租賃期開始日(20×8年1月1日)將自用房地產轉換為投資性房地產。
借：投資性房地產——成本 350 000 000
公允價值變動損益 7 500 000
累計折舊 142 500 000
貸:固定資產 500 000 000
投資性房地產與固定資產的區別
一 持有目的不同。投資性房地產的持有目的是為了投資，如出租的土地使用權 長期持有並準備增值後轉讓的土地使用權 企業擁有並已出租的建築物。固定資產的持有目的是為了生產商品 提供勞務 出租 不含投資性房地產 或經營管理而持有的。二 物質形態範圍不同。投資性房地產僅包括房地產 固定資產既包括生產經營辦公用...
為什麼處置固定資產和投資性房地產交營業稅的分錄不一樣
管理員，處置時 要交營業稅？原因如下 固定資產在處置時，屬於非日常業務，如果發生處置虧損，走的是營業外支出，處置收益走營業外收入。投資性房地產出租屬於日常業務，在處置投資性房地產時屬於這項營利業務的成本，走其他業務成本。處置投資性房地產時，將公允價值變動損益轉到其他業務成本，損益類科目一借一貸對損益...
投資性房地產處置賬務處理
就是最後一步分錄的資料。借 公允價值變動損益20 貸 其他業務成本20 投資性房地產處置時需要把累計公允價值變動轉入其他業務成本，這個都是損益科目，其實計算損益時可以不用考慮，因為對損益的影響為零哈。相當於公允價值變動損益 負20 減去 其他業務成本 負20 20 20 20 20 0。第一個20是...